মো. ইকবাল হোসাইন চৌধুরী জুয়েল :
নতুন সংকটে দেশের আবাসন খাত। মানুষের মৌলিক চাহিদার অন্যতম এই খাতে এখন স্থবিরতা চরমে। প্লট, ফ্ল্যাট ও বাড়ি বিক্রিতে মন্দা। হচ্ছে না নতুন বিনিয়োগ। অনেক কম্পানি পরিচালন খরচ মেটাতে লাভ না করেই প্লট ও ফ্ল্যাট ছেড়ে দিচ্ছে। অনেক আবাসন প্রতিষ্ঠান ঠিকমতো বেতন দিতে পারছে না কর্মীদের। নানামুখী প্রতিবন্ধকতা গ্রাস করছে শিল্পটিকে। অথচ ২০২৩ অর্থবছরে বাংলাদেশের জিডিপিতে এই খাতের অবদান প্রায় ৮ শতাংশ।
২০২৪ সালে এই খাতের বাজার ছিল পৌনে তিন ট্রিলিয়ন ডলারের। কমবেশি ৩৫ লাখ মানুষের কর্মসংস্থান সৃষ্টি হয়েছে দেশের আবাসন খাতে। কিন্তু জনগণের মৌলিক চাহিদা স্বপ্নপূরণের এই ব্যাপক সম্ভাবনাময় খাত আজ ধুঁকছে। কয়েক বছর ধরেই জমির অভাব, নগর পরিকল্পনার অভাব এবং দক্ষ শ্রমিকের অভাবের মতো চ্যালেঞ্জ মোকাবেলা করে আসছিল আবাসন খাত।
এর সঙ্গে যোগ হয়েছে রাশিয়া-ইউক্রেন ও মধ্যপ্রাচ্য যুদ্ধের প্রভাব, উচ্চ মূল্যস্ফীতি, ঋণের বাড়তি সুদ এবং নির্মাণসামগ্রীর অস্বাভাবিক মূল্যবৃদ্ধির মতো ঘটনা। এসব কারণে রাজধানীতে ছোট ও মাঝারি ফ্ল্যাট বুকিং ও বিক্রি এক বছরের ব্যবধানে ২০ থেকে ২৫ শতাংশ কমেছে। বিলাসবহুল ফ্ল্যাটের বিক্রি প্রায় ৫০ শতাংশ পর্যন্ত কমেছে। ফ্ল্যাট বুকিং ও বিক্রি কমে যাওয়ায় ছোট ও মাঝারি আবাসন খাতের উদ্যোক্তারা আর্থিক সংকটে পড়েছেন। পাশাপাশি প্লট বা জমি বিক্রির পরিমাণও উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেছে।
মূলত রড ও সিমেন্টের মতো কাঁচামালের মূল্যবৃদ্ধি এবং নতুন বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা ড্যাপ-এর কারণে ফ্ল্যাটের নির্মাণ ব্যয় বেড়েছে প্রায় ২৫ শতাংশ। এতে আবাসন খাতে নতুন প্রকল্পের সংখ্যা কমে গেছে। একই সঙ্গে ব্যক্তি উদ্যোগে বাড়ি নির্মাণের কাজেও স্থবিরতা চলছে। একই সঙ্গে মিলছে না চাহিদামতো ব্যাংকঋণ। রাজনৈতিক ও অর্থনৈতিক অস্থিরতায় পাঁচ মাস ধরে ফ্ল্যাটের বিক্রি কম থাকায় অনেক ছোট প্রতিষ্ঠান কর্মীদের বেতন ও অফিসের ভাড়া দিতে হিমশিম খাচ্ছে। এমন পরিস্থিতিতে নির্মাণ ব্যয়ে মুনাফা ছাড়া ফ্ল্যাট বিক্রি করতে বাধ্য হচ্ছে কেউ কেউ।
দেশের ব্যবসায়ী, আমলা ও রাজনীতিবিদদের একটি অংশ সব সময় আবাসনে বিনিয়োগ করে থাকে। রাজনৈতিক পটপরিবর্তনের পর অনেক ব্যবসায়ী ও রাজনীতিবিদ আত্মগোপনে। অন্যদিকে অন্তর্বর্তী সরকার দায়িত্ব নেওয়ার পর আবাসনে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগের সুযোগ বন্ধ। ফলে এ খাতে বিনিয়োগও কমে গেছে। মানুষও আগের মতো কিনছে না। আগে যারা বড় আকারের ফ্ল্যাট কিনত, তারা এখন নেই। উল্টো তারাই এখন নিজেদের সম্পদ বিক্রিতে নেমেছে।
এমনিতেই নতুন ড্যাপের কারণে ২০২৩ সাল থেকেই আমাদের আবাসন খাতে মন্দা, যার কারণে রাজউকে নতুন প্ল্যান পাস করানো বন্ধ রাখেন উদ্যোক্তারা। ফলে এ সময়ে যে পরিমাণ প্রকল্প হওয়ার কথা ছিল, সেই রকম হয়নি। অন্তর্বর্তী সরকার ড্যাপ সংশোধন করার বিষয়টি মেনে নিয়েছে। আমরা আশা করছি, দ্রুতই এটি পরিবর্তন হবে, এতে এই খাত আবার ঘুরে দাঁড়াবে। নতুন সরকার গঠন করার পর আবাসন খাতের পরিস্থিতি আরো খারাপ হয়েছে। যারা আগে বুকিং দিয়েছিল তারাও নিয়মিত কিস্তি পরিশোধ করছে না।
অন্যদিকে নতুন প্রকল্পের কাজ শুরু না হওয়ায় দেশে নতুন ফ্ল্যাটের কিছুটা সংকট রয়েছে। যদিও এখন ফ্ল্যাটের চাহিদা না থাকার কারণে সেটি বোঝা যাচ্ছে না, তবে পরিস্থিতি কিছুটা স্বাভাবিক হলে তখন এই সংকট সামনে আসবে। ফ্ল্যাট বিক্রি ও বুকিংয়ের পাশাপাশি প্লট বা জমি বিক্রির পরিমাণও উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেছে। আবাসন বিনিয়োগের বড় একটি খাত। বর্তমান পরিস্থিতিতে বিনিয়োগের অনুকূল পরিবেশ না থাকায় মানুষের প্লট কেনায় মনোযোগ কম। আমরা ব্যবসা নিয়ে সন্তোষজনক অবস্থায় নেই। দীর্ঘদিন ধরে সুনামের সঙ্গে ব্যবসা করছে, এমন কম্পানিগুলোর ছোট ও মাঝারি ফ্ল্যাট বিক্রি ২০ শতাংশ কমেছে। আর ১০ কোটি টাকার বেশি দামের ফ্ল্যাট বিক্রি কমেছে ৫০ শতাংশ।
২০২৩ সালের তুলনায় ২০২৪ সালে ফ্ল্যাট বিক্রি ৩০ থেকে ৩৫ শতাংশ কমে গেছে। বিশেষ করে রাজনৈতিক পটপরিবর্তনের পর ঢাকায় ফ্ল্যাট বুকিং ও বিক্রি কমে গেছে। আগে যেখানে প্রতি মাসে পাঁচ থেকে আটটি ফ্ল্যাট বিক্রি হতো, এখন তা কমে দুটিতে দাঁড়িয়েছে। যাদের খুবই প্রয়োজন, তারাই শুধু কিনছে। আর যাদের নিজেদের ফ্ল্যাট আছে, তারা নতুন করে কিনছে না। দেশের রাজনৈতিক ও অর্থনৈতিক পরিস্থিতি স্থিতিশীল থাকলে আবাসন খাতের ব্যবসা ভালো হয়। দেশে গত আগস্টের পটপরিবর্তনের পর রাজনৈতিক ও অর্থনৈতিক কারণে সামগ্রিকভাবে ব্যবসা-বাণিজ্যে একধরনের স্থবিরতা চলছে। ফলে স্বাভাবিকভাবে আবাসন খাতেও নেতিবাচক প্রভাব পড়েছে। উচ্চমূল্যের কারণে মধ্যবিত্তের জন্য ঢাকায় অ্যাপার্টমেন্ট কেনা আসলেই কঠিন হয়ে পড়েছে।
বিশ্বের অনেক দেশেই ২৫ থেকে ৩০ বছরের জন্য গৃহঋণ দেওয়ার জন্য মর্টগেজ করপোরেশন রয়েছে। সেসব দেশের ফ্ল্যাটের ক্রেতারা ৩০ শতাংশ অর্থ পরিশোধ করে মর্টগেজ করপোরেশনে আবেদন করে। তখন ওই সংস্থা তাদের দীর্ঘমেয়াদি ঋণ দেয়। আমাদের দেশেও এমন ব্যবস্থায় যেতে হবে। মনে রাখতে হবে, অ্যাপার্টমেন্টে লোন বা গৃহঋণ দেওয়া সব সময়ই ঝুঁকিমুক্ত। মধ্যবিত্তরা আমাদের দেশের অর্থনীতির মেরুদণ্ড। এই মধ্যবিত্ত শ্রেণিকে যদি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য স্বল্প সুদে দীর্ঘমেয়াদি ঋণ দেওয়া যায়, তাহলে আবাসন খাতের পাশাপাশি দেশের সামগ্রিক অর্থনীতি চাঙ্গা হবে। গৃহঋণের জন্য আমরা বাংলাদেশ ব্যাংকের কাছে আবারও ১০ হাজার কোটি টাকার পুনরর্থায়ন তহবিল চাই। একসময় কেন্দ্রীয় ব্যাংকে এমন একটি তহবিল ছিল। কয়েক বছর সফলভাবে চলার পর সেটি বন্ধ হয়ে যায়।
এদিকে সরকারি প্রতিষ্ঠান বাংলাদেশ হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশন (বিএইচবিএফসি) এখনো গৃহঋণ দিচ্ছে। তাদের সক্ষমতা বাড়িয়েও গৃহঋণের সমস্যাটি সমাধান করা যায় বলে মনে করি। সে ক্ষেত্রে আবাসন খাতের জন্য একটা পূর্ণাঙ্গ নীতিমালা দরকার। আগামী ৩০ বছরে যেন হাত দিতে না হয়, সেভাবে সুপরিকল্পিতভাবে ড্যাপ ও অন্যান্য পরিকল্পনা করা দরকার। ঢাকাকে বিকেন্দ্রীকরণ করতে হবে। ঢাকায় সব করতে চাইলে চাপ বাড়বে।
পূর্বাচলের মতো ঢাকার বাইরে আরো বেশ কিছু আবাসন প্রকল্প গ্রহণ করতে হবে। যাতায়াতব্যবস্থার উন্নতি ঘটাতে হবে। এসব করলেই কেবল স্বল্প আয়ের মানুষের জন্য আবাসন সমস্যা ধীরে ধীরে কমে আসবে। বাংলাদেশের অর্থনীতিও আজ বিপর্যস্ত অবস্থায়। এখানে সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত খাতগুলোর মধ্যে অন্যতম নির্মাণ ও আবাসন শিল্প খাত। একই সঙ্গে স্থবিরতা নেমে এসেছে এই খাতের সঙ্গে সাড়ে চার শর বেশি সংযোগ শিল্পের। এসব উপখাতের মধ্যে আছে সিমেন্ট, রড, ইলেকট্রিক যন্ত্রপাতি, টাইলস, রং, পাইপ ফিটিংস, স্যানিটারি ইত্যাদি। থমকে গেছে এসব খাতের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট কোটি মানুষের জীবন ও জীবিকা। হুমকির মুখে পড়েছে দেড় লাখ কোটি টাকার বেশি বিনিয়োগ। দ্রুত এই খাত উদ্ধারের উদ্যোগ নেওয়া অত্যন্ত জরুরি হয়ে পড়েছে।
দেশে প্রতিবছর প্রায় ২০ হাজার ফ্ল্যাট বেচাকেনা হতো। লেনদেনের পরিমাণ ছিল ২৫ হাজার কোটি টাকারও বেশি। এখন বেচাকেনা নেই বললেই চলে। ফলে নির্মাণশিল্পের সঙ্গে জড়িত ৩৫ লাখ শ্রমিক বেকার হয়ে পড়ার ঝুঁকিতে। আবাসন ও নির্মাণ খাতে অচলাবস্থা থাকায় চাহিদা কমে গেছে রড, সিমেন্ট, সিরামিকসহ অন্যান্য পণ্যের। ফলে সেসব খাতেও বাড়ছে ক্ষয়ক্ষতির পরিমাণ। শুধু স্টিল খাতেই গত তিন মাসে সাড়ে তিন হাজার কোটি টাকার আর্থিক ক্ষতি হয়েছে। এছাড়া সিমেন্ট খাতে গত মার্চ ও এপ্রিল মাসে খুচরা বাজারমূল্য অনুযায়ী বিপুল অঙ্কের ক্ষতি হয়েছে।
আবাসন ও নির্মাণ খাতের কাজ বন্ধ থাকার পাশাপাশি সরকারের মেগাপ্রকল্পগুলোর কাজও প্রায় বন্ধ। থমকে আছে অন্যান্য অবকাঠামো উন্নয়নের কাজও। ফলে ৯০ শতাংশ সিমেন্ট কারখানারই উৎপাদন বন্ধ হয়ে গেছে। অথচ এই সিমেন্টশিল্প দেশের নিজস্ব চাহিদা মেটানোর পাশাপাশি একটি রপ্তানিমুখী খাত হয়ে উঠেছিল। ডেভেলপাররা ব্যাংক থেকে বিপুল অঙ্কের টাকা ঋণ নিয়ে নির্মাণকাজ অর্ধেক করে বসে আছে। এতে ঋণের সুদ বাবদ বিপুল ক্ষতির মুখে পড়তে হচ্ছে তাদের।
জানা যায়, সার্কভুক্ত দেশগুলোর মধ্যে বাংলাদেশের নিবন্ধন ব্যয় অনেক বেশি। রয়েছে ভ্যাট-ট্যাক্সেও অতিরিক্ত চাপ। বর্তমান পরিস্থিতিতে এ খাতের সাবলীলতা ফিরিয়ে আনা অত্যন্ত জরুরি। এ জন্য নিবন্ধন ফি, ভ্যাট-ট্যাক্স উল্লেখযোগ্য হারে কমাতে হবে। সেই সঙ্গে নতুন প্রণোদনা প্যাকেজ ঘোষণা করতে হবে। আগামী অর্থবছর থেকে বিনা শর্তে নির্দিষ্ট সময়ের জন্য ফ্ল্যাট, প্লট বা জমি কিনতে অপ্রদর্শিত অর্থ বা কালো টাকা বিনিয়োগ করার সুযোগ রাখতে হবে। এই উদ্যোগটি আবাসন খাতের জন্য মঙ্গল বয়ে আনতে পারে। পাশাপাশি এ খাতের ব্যবসায়ীদের উত্থাপিত দাবিগুলো সুবিবেচনায় নিতে হবে। সামগ্রিকভাবে দেশের অর্থনৈতিক অবস্থার উন্নতি হলে আবাসন খাতের ব্যবসার উন্নতি হবে। টাকার প্রবাহ বাড়লে ফ্ল্যাটের বিক্রিও বাড়বে বলে আশা করছি।
লেখক: ব্যবস্থাপনা পরিচালক, জেসিএক্স গ্রুপ।
